Украинские недострои разберут на кирпичи и отдадут за копейки

18 ноября, 2015 р.

    Имущественные права на жилье в проблемных домах позволят оформить и рядовым украинцам.
    Кабмин внес в парламент законопроект №3431, которым предлагается упростить процедуру приватизации и госрегистрации прав на недостроенные объекты. Заполучить в собственность недострой по упрощенной схеме смогут потенциальные покупатели, готовые платить, по сути, за строительный мусор. Ведь документ предусматривает приватизацию не введенного в эксплуатацию объекта на разборку на стройматериалы без права на земельный участок.
    Инициатором разработки законопроекта выступил Фонд госимущества Украины. В ведомстве утверждают, что чаще всего инвесторы хотят приватизировать недострои «под разборку» без земли. Теоретически сделать это можно и сейчас. Но вначале ФГИ должен выставить на приватизацию объект вместе с участком, а уже если претендентов на него не найдется, допускается продажа «голого» здания. «В итоге процедура существенно затягивается, иногда на год и больше», — говорит начальник отдела приватизации объектов групп «Д» и «Ж» Фонда госимущества Татьяна Семина.
    «Лишние» стройки
    Проблема недостроев в Украине в последние годы заметно усугубилась. По данным Госстата, на начало 2015 г. в стране насчитывалось 14,9 тыс. объектов незавершенного строительства. 58,9% зданий числились как законсервированные или такие, работы на которых временно приостановлены. А в Житомирской и Кировоградской областях доля таких объектов составляет рекордные 86,2% и 82,1% соответственно.
    До сегодняшнего дня государству удавалось продавать крайне мало недостроев. К примеру, в 2015 г. было приватизировано всего 16 таких объектов (10 из них вместе с участками), а это менее 0,1% от их общего количества. В бюджет поступило 7,5 млн. грн., в том числе от продажи земли 1,8 млн. грн. В 2014-м реализовано 11, в 2013 г. — 18 объектов.
    Хотя выбор у потенциальных покупателей есть: Фонд госимущества выставил на продажу порядка 350 недостроев. Данная статистика позволила экспертам сделать неутешительный вывод: если не изменить процедуру приватизации недостроев, найти им новых собственников в обозримом будущем вряд ли удастся.
    Участки переделят
    Впрочем, привлекательность разборки недостроев на кирпичи вызывает у большинства опрошенных «Вестями» экспертов большие сомнения. «Самое ценное с таких строек уже вынесли. Остальное — бетон, железные конструкции — за время простоя потеряло качество. Это не стройматериалы, а мусор. Заработать на нем новые собственники вряд ли смогут, а вот потратиться на разборку и утилизацию придется», — пояснил «Вестям» глава Жилищного союза Украины Александр Скубченко.
    Юристы увидели в новом законопроекте попытку легализовать перераспределение строительных площадок. «Недострои, простоявшие под открытым небом лет десять-пятнадцать, а в случае с объектами, которыми располагает ФГИ — и более двадцати лет, это просто руины на достаточно больших участках (нередко объект занимает всего до 5% площадки). Причем, сама земля числится с заброшенными стройками под одним кадастровым номером, то есть, по сути, сейчас они неделимы», — рассказала «Вестям» адвокат Transactional Law Boutique Наталья Доценко-Белоус.
    Приватизировать такой недострой без земли можно будет за гораздо меньшие деньги, чем с участком. Но при этом новый владелец, согласно действующему законодательству, по факту получит и права на участок. «Ведь тот следует за недвижимостью — это основное правило. Инвестор будет иметь первоочередное право на оформление договора аренды или покупки всей площадки, на которой расположен объект», — пояснила Доценко-Белоус.
    Если эту норму утвердят, права местных властей на участки под недостроями могут оказаться существенно ограниченными. Сейчас аренда и продажа площадок идет исключительно через земельные аукционы. В случае же упрощенной госрегистрации прав собственности новый хозяин сможет получить участок, в том числе, и расположенный в привлекательном месте, к примеру, в центре города, по ценам, гораздо ниже рыночных. Тем более, что правительство предлагает узаконить упрощенную приватизацию недостроев любой формы собственности.
    Что с квартирами?
    Теоретически новый законопроект позволяет зарегистрировать право собственности не только крупным покупателям, но и частным гражданам, в свое время вложившим средства в покупку квартиры в недострое. Сейчас это возможно лишь после введения объекта в эксплуатацию.
    В документе прописана схема регистрации имущественных прав на недостроенное жилье. Для этого потребуется всего три документа: подтверждение прав на земельный участок под зданием и на выполнение строительных работ и описание объекта незавершенного строительства.
    Впрочем, эксперты и тут нашли подводные камни. «Да, имущественное право человек, вложивший свои средства в проблемный объект, зафиксирует. Но что это ему даст? Ни один банк не примет такую собственность в качестве залога», — заметил Александр Скубченко. Кроме того, по его мнению, застройщики вряд ли возьмутся за достройку дома, в котором распродано более 60% квартир.
    Законопроект не решит и проблему недостроев, возводимых с нарушениями, а таких в Украине также немало. «Впрочем, он может стать базой для разработки других законодательных актов, в том числе, и о национализации проблемных строек», — предполагает управляющий партнер компании KievStandard Олег Перегинец.