ПЛЮСИ ТА МІНУСИ УКРАЇНСЬКОЇ ІПОТЕКИ

   
    На ринку нерухомості в Києві, а тепер вже і в провінції, котра, всупереч твердженню Миколи Гоголя –„ не усюди” і „не завжди запізнюється” – панує нездоровий ажіотаж! Пересічне українське населення, яке відчуває чергове всеукраїнське „кидалово”, забарилося хоч щось вдіяти зі своїм житлом, чи то поміняти, чи продати (поки ціна висока), чи принаймні пофарбувати стіни – раптом прийдеться терміново продавати. Плітки повзуть, як змії! Кожна свого кольору: чорна – „введуть, якісь ПДВ на фізосіб”, сіра – „ціни обваляться після виборів”, червона: „іпотека”! З приводу останнього, взагалі, ситуація каламутна - усі про це чули, а що воно таке – ніхто не знає! Відкрию безквартирним читачам ПіКу секрет полішинеля: іпотекою користується весь світ, бо це така собі форма кредитування, і відтепер, з першого січня, ми теж будемо жити як і решта „цивілізованих народів” - європейців, американців – В КРЕДИТ...
    
    Що рік іпотечний нам готує?
    Економічний словник тлумачить це незвичне для широкого загалу іноземне слово так: Іпотека — це передання у заставу землі та іншого нерухомого майна з метою отримання банківського кредиту. Іншими словами, якщо вам бракує фінансів для, скажімо, розширення (чи заснування) власного бізнесу, проте маєте бодай клаптик землі чи якесь помешкання, можете легко “обміняти” їх у банку на живі гроші під певний відсоток. „Ну то й що?” – перепитає допитливий читач, так було і раніше. Так та не зовсім... На відміну від старого статусу – кво, нові клієнти іпотечних кредитодавців, відтепер не зможуть понапрописувати у куплену в кредит квартиру силу-силенну дітей та бідних родичів, так що їх потім звідти „не випхаєш”. Новим законом „Про іпотеку”, прийнятим Верховною Радою на початку червня цього року, гарантуються права банків, кредитних спілок інших фінансових установ, і саме таким чином, що відтепер неплатоспроможний клієнт мусить, залишити куплену у кредит квартиру ОБОВ”ЯЗКОВО. І ніякий суд йому не допоможе... Фахівці з кредитування відверто радіють, причому не тільки за себе, а ще й „за того хлопця”. Себто за такого свого клієнта, котрий має якісь стартові кошти, має постійну роботу, а значить може сплачувати взятий кредит. А це у свою чергу, зробить весь кредитний ринок більш динамічним і, відповідно, привабливим для всіх його гравців – банкірів, будівельників, страховиків, але головне покупців. Банкіри потирають руки - кредитні ресурси, тобто жирок, який вони нагуляли за 2 роки економічного піднесення, нарешті буде куди законно і прозоро застосовувати. До речі нововведення, не лише дасть шанс, середньооплачуваним, але безквартирним громадянам мати власне житло, але й будь-кому, навіть не дуже заможнім, закласти стару квартиру і взяти кредит у банку, щоб спорудити нове помешкання для дітей чи онуків. Тут слід сказати, що ситуація і в макроекономічному плані добре вплине на українську економіку. Оскільки будівельна галузь отримає довгоочікувані фінансові “вливання” і, ніби локомотив, потягне за собою суміжників. Адже кожна гривня, вкладена у будівництво житла, повертається двома-трьома, у прирості валового внутрішнього продукту. А один будівельник “гарантує” роботу п'ятьом-шістьом своїм підрядникам.
    А клієнти хто?
    Однак, щось така гарна картина складається... Невже усі будуть жити „по коханню та за згодою”. Та це була б не наша країна. Безперечно новоприйнятий закон не панацея від дорожнечі житла та черг за соціальними „метрами”, а лише примітивний механізм, котрий дає правові підстави для реалізації отого самого конституційного права на житло, яке у нас існує тільки на папері, на якому надрукований текст Конституції. Закон щоправда залишає за собою деякі суперечностей. І насамперед між житловим і цивільним кодексом у тій частині, що стосується заставного майна. Але ті ж банкіри в один голос твердять, що це процедурні питання, які можна розв’язувати за допомогою накопичення прецедентів у судах. До речі перелік майна, котре можна заставити за кредит згідно нового закону, вражає широтою мислення українських парламентарів – тут вам і довгобуди, котрими ой як щільно вкрита земля українська, повітряні та морські судна, судна внутрішнього плавання і, навіть, космічні об'єкти. Що стосується останніх. То автори закону не уточнюють, чи йде мова про земельні ділянки, скажімо на марсі або місяці... А то їх було б так добре заставляти, бо вони як невловимий Джо, котрий тому й невловимий, що нікому не потрібен. А ось що стосується ділянок земельних тут – на нашій грішній, то якщо, вами, шановний читачу, закладається сам будинок, то автоматично до нього додаються й прибудинкові території, і навпаки, до землі плюсуються будівлі, навіть й незавершені! Отакої! До речі, у наших нечистих на руку чиновників теж, більшає зайвих шансів розбагатіти за державний рахунок. Закон нарешті врегулював порядок застави об'єктів державної та комунальної власності. Їх закладати дозволяється. Тільки із санкції відповідних органів державної влади чи місцевого самоврядування. Водночас забороняється заставляти державні об’єкти, що не підлягають приватизації, а також ті, що є національними, культурними та історичними цінностями, занесеними у Державний реєстр національного культурного надбання.
    Та ви ж банкрут!
    Щоб уже чітко і ясно собі уявити переваги й недоліки нашого „розкішного” життя за іпотечний рахунок, треба обговорити найделікатніше питання. А що ж буде із тим нещасним, якому, ну несила платити, а квартирку – то хочеться... У цій частині - закон суворий. Зокрема у статті 38, чорним по чорному написано, що з вами зроблять, коли не виконаєте своїх зобов'язань. Кредитор дістає всі (без виключення) права на володіння майном, хіба що тільки після відповідного припису нотаріуса, суду чи у зв’язку із виконанням умов договору. Після невеличкої тяганини прямо у суді будуть призначені торги вашим кровним майном. „На розсуд кредитора”: - підписує боржнику смертельний вирок, безжалісний „Закон про іпотеку”. Також доречно буде нагади, про тих самих „сиріток”, про яких говорилося на початку цього матеріалу - збанкрутілий власник, навіть якщо з ним хтось живе, все одне має „звільнити приміщення”.
    Рієлтори й іпотека
    Ну все, досить лякати майбутніх іпотекокористувачів, а то вони так нічого й не візьмуть, і весь цей закон можна буде використати на чернетки для написання текстів іпотечних договорів. Ну а якщо візьмуть? Яким же це чином це вплине на зниження захмарно - фантастичної ціни нашої нерухомості? Відповідь на це і складна і проста водночас. У супереч думці, що можливість доступу до раптово здешевілих кредитів, викличе ажіотажний попит на житло, досвідчені гравці ринку нерухомості, кажуть що усе буде якраз навпаки. Адже, ті, хто вирішить закласти свою квартиру, ще не маючи її, звісна річ обиратимуть НОВЕ житло. Це буде вигідно і клієнтам, і банкам, і будівельникам. Старе житло, у в зв’язку із його поганою ліквідністю, користуватиметься значно меншим попитом, особливо в непрестижних районах. Знову ж таки різке зростання активності на первинному ринку житла, викличе підвищення обсягів будівництва. А значить пропозиція нового житла зросте. Старе ж ніби залишатиметься „за бортом” цього інвестиційного процесу і почне дешевіти. А далі – більше, на будівельному ринку та у банківському секторі зростатиме конкуренція, а відтак знижуватимуться ціни на кредитні ресурси та власне саме нове житло. Щоправда в останньому сегменті, наші будівельники теж майстри гратись розцінками, застосовуючи свої старовинні козирі, такі наприклад як: „підвищена комфортність”, „багаторівневість”, „додаткове перепланування” тощо. Але в цілому процес, як кажуть піде. Складний механізм українського „базарно – ринкового” ціноутворення на нерухомість „розбалансується” і нинішня ціна в „тисячу доларів за кубометр залізобетону” на масиві, яка вже понад два роки виглядає як „непристойна пропозиція” почне опускатися. Згодом іпотечне банківське кредитування взагалі спроможне здійснити індустріальний переворот в країні. Наприклад, у США житлові іпотечні кредити становлять $ 2,8 трильйони щорічно, з них 55% ( у формі похідних від іпотеки, так званих іпотечно - гарантованих цінних паперів.) В Америці більша частина джерел фінансування сучасних іпотечних кредитних інститутів формується на ринку цінних паперів шляхом випуску іпотечних облігацій, похідних зобов'язань, банківських корпоративних облігацій тощо. У світі найбільшими покупцями іпотечних облігацій, випущених Європейськими іпотечними банками, є пенсійні фонди та страхові компанії (23% від загальної суми - у Німеччині та 43% - у Швеції), а також кредитні інституції (від 19% - у Швеції до 37% - у Норвегії). Тобто такі дані свідчать про те, що іпотечні кредити – вигідний та перспективний бізнес і має велике майбутнє. А тим більше у нашій країні.
    Прикінцеві положення іпотечної угоди
    Більшість молодих українців не зважується створити сім'ю через відсутність „даху над головою”, така вже у нас ментальність. Ми не можемо роками жити в орендованих помешканнях, і не лише тому, що у нас ті, хто винаймає житло по-суті своєї люди безправні, а ще й тому, що ми звикли, як кажуть „мати своє”. Такими вже нас створив Господь! А поліпшення житлових умов, за даними фахівців Фундації „Чинність закону”, потребує нині в Україні майже 800 тисяч молодих сімей. Для безквартирної родини отримання свого куточка - чи не вершина мрії. Але закладати нічого, і тоді, залишається закладати одне – свої робочі, молоді руки, голову. І саме житлова іпотека є одним з головних інструментів вирішення „житлового питання”. Вже сьогодні на ринку цільового житлового кредитування лише в місті Києві працює більше десятка банків, які практикують іпотечне кредитування через видачу кредиту під заставу квартири, що купується або будується. Це ті хто починав в умовах фактичного беззаконня та ризику. Відтепер їхнє число весь час зростатиме. І можливо, після того, як 14 січня, усі країна прокинеться від „зимової п’янки”, вона побачить перед собою зовсім іншу перспективу... Саме ту, яку ми весь час шукаємо на шляху до Європи.
    ОЛЕГ СПОРНИКОВ
    На плашкі:
    Статистика
    o Уже у цьому році по програмі іпотечного кредитування активно і системно пропонують свої послуги біля 10 банків. Ще 15-20 банків надають такі послуги, але переважно працюють із корпоративними клієнтами. Стосовно об'ємів наданих кредитів аналітики стверджують, що у Києві за останній рік видано від 20 до 40 мільйонів доларів США кредитів по програмі іпотечного кредитування.
    o Протягом минулого року суттєво змінилися умови кредитування стосовно плати за користування кредитами (в т.ч. іпотечними):
    o в іноземній валюті - з 18% до 12-14%;
    в національній валюті - з 27% до 21%,
    терміни кредитування: з 3-5 років до 7-10 років
    Як це робиться „у них”
    o В США іпотечний кредит можна взяти терміном до 55 років. Відсотки у цьому випадку дорівнюватимуть 4,5 річних
    o В Італії можна прийняти у власність житло, яке ти орендував протягом не менш 20 років за 7 відсотків на рік
    o На острові Барбадос, який є частиною самостійної держави, можна взяти іпотечний кредит на побудову власної пальмової халупи, чи то пак будинку і повертати не лише „живими” грошима, а й живими тваринами, морепродуктами, перлинами, кокосовою олією та навіть відробляти на плантаціях цукрової тростини.
    o Відробляти кредити можна також в Нігерії, Заїрі, Конго. У цих країнах, „суботники” якраз і є основним засобом повернення іпотеки. Боржники працюють переважно на шахтах з видобутку золота, урану, молібдену, свинцю. Як ви розумієте після того, й житло, в принципі стане непотрібним...
    

Публікація від 11 грудня, 2003 р.